Fonds de travaux loi Alur : combien appeler, et comment le voter

À la fin, tu sauras combien ta copropriété doit appeler chaque année, à quelle majorité ça se vote, et où l'argent doit être déposé.

Qui doit constituer un fonds de travaux

Le fonds de travaux loi Alur est obligatoire pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation, quel que soit le nombre de lots. Moins de 50 lots, entre 51 et 200, plus de 200 : la règle est la même. Il se constitue à la fin d'une période de 10 ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble.

C'est le point que les petites copropriétés découvrent le plus tard : l'obligation ne dépend pas de la taille, elle dépend de l'âge du bâtiment et de sa destination.

Ce que la loi Alur impose au fonds de travaux : le montant minimal

2 situations, 2 planchers.

Sans plan pluriannuel de travaux adopté. La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Un budget de 12 000 € donne donc une cotisation d'au moins 600 € pour l'année, répartie entre les lots selon leur quote-part de charges communes.

Avec un PPT adopté. 2 planchers se cumulent : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, et au moins 5 % du budget prévisionnel. C'est le plus élevé des 2 qui commande.

L'assemblée peut toujours décider d'un montant supérieur. Cette décision se prend à la majorité absolue de l'article 25.

Les 2 résolutions à porter à ton ordre du jour

La création du fonds ne se vote pas : elle est obligatoire. Ce qui se vote, ce sont 2 choses différentes, et on les confond souvent.

L'ouverture du compte bancaire séparé, rémunéré, au nom du syndicat. Elle se vote une seule fois. Le syndic doit remettre au conseil syndical une copie des relevés dès leur réception. L'ouverture de ce compte fait partie du forfait du syndic et ne peut pas être facturée en plus.
Le montant annuel de la cotisation, exprimé en pourcentage du budget prévisionnel. Il se vote chaque année.

Les 2 relèvent de la majorité de l'article 25. Si la résolution n'est pas adoptée mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l'article 24.

Ce que le fonds finance, et ce qu'il ne finance pas

Il finance l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ; les travaux prévus au PPT adopté ; les travaux urgents décidés par le syndic pour la sauvegarde de l'immeuble ; et les travaux nécessaires à la sauvegarde, à la santé et à la sécurité des occupants ou aux économies d'énergie, même non prévus au plan.

Il ne finance pas l'entretien courant. Cette dépense-là reste au budget prévisionnel, et la confusion se voit tout de suite au moment de l'approbation des comptes.

Ce que devient l'argent quand un lot est vendu

Il reste au syndicat. Les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement. Un copropriétaire qui vend ne les récupère pas, sauf si l'acte de vente prévoit un remboursement par l'acquéreur pour les sommes non encore affectées à des travaux, montant qui s'ajoute alors au prix.

Et un copropriétaire qui ne paie pas sa cotisation au fonds relève de la même procédure de recouvrement que pour les charges courantes.