Charges de copropriété impayées : la chaîne de recouvrement

Un lot ne paie plus : ce qui se passe si tu ne fais rien

Les charges de copropriété sont les dépenses de l'immeuble, que chaque copropriétaire doit payer à hauteur de sa quote-part. Quand un lot arrête de payer, ce ne sont pas « ses » charges qui manquent : c'est la trésorerie du syndicat, donc l'argent des autres, qui avance à sa place.

Le recouvrement relève de la compétence exclusive du syndic. Tu n'as pas besoin d'un vote de l'assemblée pour agir, et tu ne peux pas confier cette tâche à quelqu'un d'autre.

La chaîne, dans l'ordre, et pas dans un autre

1. La relance simple. Lettre simple ou email, dès que tu constates l'appel de fonds non réglé ou partiellement payé. Tu rappelles que la date est dépassée, tu chiffres ce qui reste dû, et tu annonces la suite : tentative amiable puis procédure devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. La plupart des dossiers s'arrêtent là, et cette lettre coûte un timbre.

2. La mise en demeure. Si la relance ne donne rien. Elle s'envoie par voie électronique, lettre recommandée électronique ou procédé électronique sécurisé assurant l'intégrité et la traçabilité de l'envoi. Par exception, par lettre recommandée avec avis de réception si le copropriétaire a demandé à recevoir ses courriers par la poste.

3. La tentative amiable, obligatoire sous 5 000 € d'impayé : conciliateur de justice, médiateur ou procédure participative.

4. Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Le verrou des 30 jours, et ce qu'il fait tomber

C'est le seul endroit où la forme de ta lettre change le montant que tu peux réclamer.

Une mise en demeure correctement rédigée ouvre un délai de 30 jours. À son terme, si la dette n'est pas réglée, tu peux exiger l'arriéré et toutes les sommes restant à échoir sur l'exercice en cours, même celles dont la date d'échéance n'est pas arrivée. Provisions du budget prévisionnel, cotisations au fonds de travaux, dépenses hors budget : tout devient exigible d'un coup.

Mal rédigée, elle ne fait rien tomber. Tu continues à réclamer un trimestre à la fois pendant que la dette grossit.

Pour produire cet effet, la mise en demeure doit contenir :

• les nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant ;
• l'adresse de la copropriété ;
• la nature et le montant de chaque provision réclamée : budget prévisionnel, dépenses de travaux hors budget, cotisation au fonds de travaux ;
• le délai de 30 jours ;
• le contenu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• la sanction encourue : l'exigibilité immédiate des provisions futures.

Une seule de ces mentions qui manque, et tu as envoyé une lettre de relance, pas une mise en demeure.

Le cas de l'indivision et du démembrement

Si le lot est en indivision, tu mets en demeure tous les coïndivisaires, sauf clause contraire du règlement de copropriété. Une lettre adressée au seul indivisaire que tu connais ne vaut pas pour les autres, et le délai de 30 jours ne court pas contre eux.

Si la propriété est démembrée, entre usufruitier et nu-propriétaire, la répartition suit le règlement de copropriété et la nature de la dépense. C'est le point sur lequel il faut prendre un avis plutôt que deviner.

Le dossier de charges de copropriété à réunir avant d'écrire

Avant la première lettre, réunis ce qui te sera demandé plus tard, quand ce sera un juge qui lira : les appels de fonds concernés, le décompte individuel de charges avec les tantièmes du lot, le procès-verbal ayant voté le budget, et le procès-verbal ayant approuvé les comptes de l'exercice clos. Un dossier constitué au moment de la relance simple est un dossier qui ne se reconstitue pas dans l'urgence 6 mois plus tard.